Aluguel de imóvel no Brasil com proprietário no exterior: IRRF 15% e como declarar

Publicado em 9 de junho de 2026.

A cena se repete no escritório com uma regularidade que assusta. Brasileiro mudou para os EUA — Miami, Boston, Houston, tanto faz —, deixou o apartamento de São Paulo ou Belo Horizonte alugado, achou que estava tudo certo porque "tem uma imobiliária cuidando" e, na primeira declaração americana, descobre que o tratamento do aluguel no Brasil foi feito errado. Ou foi recolhido imposto a mais. Ou foi recolhido imposto a menos. Ou simplesmente não foi recolhido nada, e o passivo está rodando junto com a correção e a multa.

Este artigo é o guia para quem está nessa situação ou prestes a estar: brasileiro que fez (ou vai fazer) a saída fiscal definitiva, mantém um imóvel alugado no Brasil e precisa entender exatamente como o aluguel é tributado, quem é responsável pelo recolhimento, e como isso se conecta com a declaração americana. É um regime distinto do residente fiscal — quem ainda mora no Brasil ou ainda não fez a DSDP vai para outro lugar, que tratei no artigo sobre IR do residente fiscal no exterior.

A base normativa é cristalina: art. 763 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018, Decreto 9.580/2018), Lei 9.779/1999 e IN RFB 1.455/2014. Em uma frase: aluguel pago a residente no exterior tem retenção definitiva de 15% na fonte (DARF código 9478), e o responsável tributário é o procurador no Brasil, não o inquilino e nem a imobiliária por si só. Vou destrinchar cada peça.

A regra-mãe: 15% retido na fonte, em caráter definitivo

O aluguel pago por residente no Brasil a beneficiário residente ou domiciliado no exterior é tributado pela retenção exclusiva na fonte, à alíquota de 15% sobre o valor pago. A regra está expressa no art. 763 do RIR/2018 e tem fundamento na Lei 9.779/1999, com regulamentação consolidada pela IN RFB 1.455/2014.

"Exclusiva" significa o seguinte, na prática: o imposto retido na fonte fecha a obrigação tributária do não-residente em relação àquele aluguel. Não há DIRPF a ajustar, não há carnê-leão, não há livro-caixa. O recolhimento na fonte, feito mensalmente, é o começo e o fim da obrigação no Brasil. Esse é o ponto que separa o regime do não-residente do regime do residente fiscal — e é a confusão que vejo com mais frequência em primeira consulta.

O DARF de recolhimento usa o código de receita 9478 — "Rendimentos de Aluguéis e Royalties — Beneficiário Residente no Exterior". Esse código é específico: usar o código errado (por exemplo, o 0190 do carnê-leão, ou o 3208 do aluguel pago a PJ residente) é problema certo, porque o sistema da Receita cruza o código com a situação cadastral do beneficiário e da fonte pagadora.

Há uma exceção importante de alíquota: se o beneficiário for residente em país com tributação favorecida (a chamada "lista de paraísos fiscais" da RFB, instituída pela Lei 9.430/1996 art. 24 e atualizada periodicamente por instruções normativas), a alíquota sobe para 25%. Brasileiro que se mudou para os EUA, Portugal, Reino Unido, Canadá, Alemanha, Espanha e a maioria dos destinos comuns NÃO está nessa situação — a regra dos 15% se aplica normalmente. Mas quem foi para jurisdições como Ilhas Cayman, Mônaco, Andorra, Liechtenstein, Bahamas ou Panamá precisa olhar com atenção.

Quem retém: o procurador no Brasil é o responsável tributário

Aqui está a peça menos compreendida do regime. Quando o beneficiário do aluguel é não-residente, a Receita não pede que o inquilino — pessoa física, em geral — assuma a obrigação de reter, calcular e recolher o imposto. Pedir isso ao inquilino seria operacionalmente inviável: o inquilino quase sempre não sabe nem identificar se o locador é ou não residente fiscal. A solução do sistema é diferente: o não-residente é obrigado a nomear um procurador no Brasil, e esse procurador assume a responsabilidade tributária pela retenção, recolhimento e prestação de informações fiscais.

Na prática, isso significa três coisas:

• O DARF 9478 é emitido no CPF do procurador, não no CPF do proprietário (que está no exterior). O procurador é "o contribuinte de fato" perante a Receita para esse fluxo.
• O procurador precisa ter CPF ativo e certificado digital ICP-Brasil — esse último é o que permite a transmissão da EFD-Reinf e da DCTFWeb (vou explicar a seguir).
• A procuração precisa conter poderes específicos: receber aluguéis, reter e recolher tributos, transmitir declarações fiscais, representar o outorgante perante a Receita Federal. Uma procuração genérica de "praticar todos os atos de administração" frequentemente é insuficiente quando o auditor vai exigir documentação.

Aqui mora o erro mais caro que vejo: contratar uma imobiliária administradora não substitui a nomeação do procurador-responsável-tributário. A imobiliária pode atuar como procuradora se receber a procuração com os poderes adequados — mas, sem essa formalização específica, ela é apenas mandatária para receber o aluguel e repassar; a obrigação tributária permanece em aberto, sem responsável formal, e o proprietário passa a acumular passivo no exterior sem saber.

Em famílias com vínculo no Brasil, o procurador típico é um familiar (irmão, mãe, filho) com CPF regular. Em situações sem família disponível, contadores, advogados ou administradoras de imóveis especializadas em não-residentes podem assumir o papel — mediante contrato e remuneração. O ponto é que o papel precisa ser alguém com identidade fiscal brasileira e capacidade operacional para os recolhimentos mensais.

Base de cálculo: o IRRF incide sobre o aluguel líquido

Um detalhe que muita gente passa batido e custa caro: os 15% não incidem sobre o aluguel bruto. Incidem sobre o aluguel líquido, ou seja, sobre o valor recebido pelo proprietário depois de excluídas algumas despesas que o RIR/2018 e a IN RFB 1.455/2014 permitem deduzir. As principais deduções permitidas para o cálculo do IRRF sobre aluguel residencial:

• IPTU e demais impostos, taxas e emolumentos que incidam sobre o imóvel, quando pagos pelo locatário em nome do locador.
• Taxas de condomínio ordinárias.
• Aluguel pago em caso de sublocação (o aluguel-base na cadeia de sublocação).
• Despesas pagas para a cobrança ou recebimento do rendimento, como comissão de imobiliária administradora, quando custeadas pelo locador.

O efeito é direto. Suponha um aluguel mensal contratual de R$ 5.000, do qual R$ 800 referem-se ao IPTU pago pelo inquilino em nome do locador, e R$ 600 são condomínio incluído no valor. A base de cálculo do IRRF não é R$ 5.000 — é R$ 5.000 menos R$ 800 menos R$ 600 = R$ 3.600. O imposto retido é 15% sobre R$ 3.600 = R$ 540, não 15% sobre R$ 5.000 (R$ 750). É uma diferença de R$ 210 por mês, R$ 2.520 por ano. Em dez anos, R$ 25 mil pagos a mais à Receita por erro de base — dinheiro que não volta sem ação de repetição.

A regra dura: o procurador precisa documentar mensalmente (com comprovantes ou cláusula contratual clara) as deduções aplicadas. Em fiscalização, a ausência de comprovação leva à autuação sobre o aluguel bruto, com correção e multa.

EFD-Reinf e DCTFWeb: a obrigação acessória que ninguém comenta

O recolhimento do DARF 9478 é só metade do trabalho. A outra metade é a prestação de informações fiscais ao sistema da Receita, que para esse tipo de rendimento corre por duas obrigações acessórias entrelaçadas: a EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) e a DCTFWeb (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais Web).

Em linhas práticas: mensalmente, o procurador entra no sistema EFD-Reinf, lança o evento correspondente ao pagamento de aluguel a residente no exterior, declara o valor pago, a base de cálculo e o IRRF retido, e essa escrituração, depois, alimenta automaticamente a DCTFWeb que consolida os débitos do mês. Ambas as transmissões exigem certificado digital ICP-Brasil — daí o pré-requisito que mencionei na seção do procurador.

A obrigação não é nova, mas o escopo da EFD-Reinf passou a alcançar expressamente o pagamento de aluguéis e outros rendimentos a residentes no exterior a partir de setembro de 2023. Antes desse ajuste, muitos não-residentes recolhiam o DARF 9478 sem transmitir a EFD-Reinf e ninguém fiscalizava ativamente; hoje, a Receita cruza os DARFs com as escriturações e abre malha automaticamente onde há DARF sem EFD-Reinf correspondente.

Ou seja: recolher o DARF sem transmitir a EFD-Reinf é uma armadilha. Você paga o imposto mas continua tecnicamente em débito com a obrigação acessória, e em algum momento vai chegar uma intimação. E atenção aos dois prazos distintos: o DARF 9478 vence no próprio dia do pagamento do aluguel ao não-residente — pela regra consolidada no RIR/2018 e na IN RFB 1.455/2014, retenções sobre rendimentos pagos a residentes no exterior são exigíveis na data do pagamento, crédito, emprego, entrega ou remessa, sem o prazo do decêndio que existe para retenções domésticas (aquele dia 20 do mês subsequente que vale para IRRF sobre residentes no Brasil). Já a EFD-Reinf é mensal, consolidando todos os eventos do mês anterior e transmitida em geral até o dia 15 do mês subsequente (vale conferir o calendário da Receita do ano-exercício para casos limítrofes).

25% se o proprietário mora em país de tributação favorecida

A alíquota de 15% pressupõe que o beneficiário resida em jurisdição "comum". Se o proprietário mora em país que a Receita Federal classifica como jurisdição de tributação favorecida — a chamada lista de paraísos fiscais —, a alíquota do IRRF sobre o aluguel sobe para 25%, na linha do regime mais oneroso aplicado a remessas para essas jurisdições.

A base legal é a Lei 9.430/1996 art. 24, que cria o conceito de "país com tributação favorecida" (aquele que não tributa renda ou tributa à alíquota menor que 20%, ou que mantém sigilo sobre composição societária), combinada com a Lei 9.779/1999 que fixou a alíquota majorada de 25% para pagamentos a residentes nessas jurisdições. A lista atual é mantida pela IN RFB 1.037/2010 e atualizada periodicamente — inclui, entre outras, jurisdições como Andorra, Anguilla, Antilhas Holandesas, Aruba, Bahamas, Bahrain, Barbados, Bermudas, Brunei, Campione D'Italia, Ilhas do Canal (Jersey, Guernsey, Sark, Alderney), Cayman, Chipre, Djibouti, Dominica, Emirados Árabes Unidos, Gibraltar, Granada, Hong Kong (regimes específicos), Ilhas Cook, Ilhas Marshall, Ilhas Maurício, Ilhas Turks e Caicos, Ilhas Virgens (Britânicas e Americanas), Labuan, Líbano, Libéria, Liechtenstein, Macau, Maldivas, Mônaco, Montserrat, Nauru, Niue, Omã, Panamá, Polinésia Francesa, Samoa, San Marino, Santa Lúcia, São Cristóvão e Névis, São Vicente e Granadinas, Seicheles, Tonga, Vanuatu. A lista é dinâmica — jurisdições como Cingapura (regimes específicos) e Costa Rica já transitaram pela lista em diferentes momentos, então no caso concreto vale conferir a versão da IN vigente na data do pagamento.

O ponto prático para a maioria dos meus clientes: Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Portugal, Espanha, Itália, França, Alemanha, Austrália, Japão, Israel e a maioria dos destinos típicos de imigração brasileira NÃO estão na lista. Brasileiro nesses países aplica os 15%. A confusão aparece quando o cliente residiu em uma jurisdição da lista (Bahamas, Cayman, Mônaco para empresariais; Andorra ou Liechtenstein por opção pessoal) — aí é 25%, sem espaço para discussão.

Pré-requisitos: DSDP feita e CPF ativo

Todo o regime do não-residente — alíquota fixa, retenção definitiva, sem DIRPF — só se aplica se o proprietário efetivamente for não-residente fiscal aos olhos da Receita. E "ser não-residente fiscal" não é um estado de fato decorrente apenas de morar fora; é um estado jurídico que precisa ter sido constituído pelo procedimento correto, descrito em detalhe no artigo sobre o que é Saída Fiscal e aprofundado em DSDP vs CSDP.

Em resumo: para ser tratado como não-residente fiscal a partir de uma certa data, o brasileiro precisa ter feito a CSDP (Comunicação de Saída Definitiva do País) à Receita e a DSDP (Declaração de Saída Definitiva do País) referente ao ano da saída. Sem esses dois atos, o sistema da Receita continua tratando a pessoa como residente fiscal, com todas as consequências: a renda mundial deveria estar sendo declarada, e o regime de aluguel correto seria o do carnê-leão + DIRPF do residente fiscal no exterior. Recolher DARF 9478 sem ter feito DSDP é, paradoxalmente, errado dos dois lados: o regime do não-residente foi aplicado a quem ainda é residente, e a renda continua sem declaração regular no Brasil.

O segundo pré-requisito é o CPF ativo. A Lei 14.534/2023 consolidou o CPF como número único de identificação fiscal no país; sem CPF ativo, o procurador não consegue emitir o DARF em nome do não-residente (tecnicamente o DARF sai no CPF do procurador, mas as obrigações acessórias precisam linkar com o CPF do proprietário) e nem o sistema bancário aceita movimentar contas. Brasileiro com CPF suspenso por descumprimento de DIRPF antiga, por exemplo, precisa regularizar antes de qualquer outra coisa — tema do guia sobre regularização de CPF nos EUA.

Se você ainda é residente fiscal: o regime é completamente outro

Vale o contraponto, porque é o erro mais frequente de classificação. Brasileiro que mora no exterior mas não fez a DSDP continua sendo residente fiscal aos olhos da Receita brasileira. Isso significa que o aluguel do imóvel — embora pago no Brasil para alguém com endereço lá fora — não cai no regime do não-residente. Cai no regime do carnê-leão + DIRPF, com tributação pela tabela progressiva do IRPF (até 27,5%) e ajuste anual via Declaração de Ajuste Anual.

O DARF nesse caso é o código 0190 (carnê-leão), e o recolhimento é mensal, calculado pelo aplicativo Carnê-Leão Web no e-CAC, com base no rendimento bruto líquido das deduções (mesmas deduções que mencionei na seção 3: IPTU, condomínio, despesas de cobrança). Como é tributação na pessoa física residente, o resultado anual é ajustado: se você recolheu mais que o devido pela tabela, recupera; se recolheu menos, paga.

Esses dois regimes — IRRF 15% definitivo do não-residente vs. carnê-leão progressivo do residente — são mutuamente excludentes e a transição entre eles é o momento da DSDP. Detalhei a mecânica do regime do residente fiscal no artigo IR do brasileiro residente no exterior: carnê-leão, retenção na fonte e quando ainda declaro ao Brasil. Ler os dois em paralelo é a forma mais rápida de entender em qual regime você se encaixa hoje e em qual deveria estar.

Lado americano: Schedule E e tax credit pelo IRRF

Brasileiro que se tornou US person — por cidadania, green card ou substantial presence test — tem o aluguel brasileiro alcançado pela tributação americana sobre renda mundial. O fato de o imóvel estar no Brasil, o inquilino ser brasileiro, e o aluguel ser pago em reais para uma conta brasileira não muda nada do lado americano: para o IRS, é renda do US person e precisa entrar na Form 1040.

O instrumento é a Schedule E (Supplemental Income and Loss), anexada à Form 1040. Nela você reporta o rental income, as despesas dedutíveis pelas regras americanas (que são diferentes das brasileiras — incluem juros de financiamento, depreciação calculada por 27,5 anos para residencial, manutenção, seguros, despesas de viagem para inspeção, etc.) e calcula o resultado líquido tributável. O resultado entra na linha de "other income" da 1040.

Para evitar bitributação, o IRRF brasileiro de 15% que foi retido sobre o aluguel vira Foreign Tax Credit (FTC) calculado na Form 1116, na categoria "passive" (rental income é passive income para fins de FTC). Esse crédito reduz dólar-a-dólar o imposto federal americano devido sobre o mesmo rendimento, dentro dos limites do art. 904 do IRC e da limitação por categoria de renda que detalhei no artigo sobre green card e dupla residência fiscal.

Vale também checar a obrigação reportar a conta bancária brasileira que recebe o aluguel: se em algum momento do ano o saldo agregado das contas estrangeiras passou de US$ 10.000, dispara o FBAR (FinCEN Form 114); se passou dos thresholds do Form 8938 (que variam por status), dispara também o FATCA reporting — temas detalhados no artigo sobre FATCA, FBAR e W-8BEN. Aluguel brasileiro recebido em conta no Brasil cresce o saldo dessa conta e é exatamente o tipo de fluxo que faz contas "discretas" cruzarem o threshold sem o titular perceber.

Como eu monto a estrutura, do começo ao mês corrente

O fluxo que aplico com meus clientes tem uma sequência específica que reduz drasticamente o risco de erro acumulado:

1. Diagnóstico da situação fiscal real. Confirmo se a DSDP foi feita, se foi feita corretamente, e se o cadastro na Receita reflete a saída. Se a DSDP está incompleta ou nunca foi feita, esse é o primeiro problema a resolver — antes de qualquer recolhimento.
2. Identificação ou nomeação do procurador. Avalio quem no Brasil pode assumir o papel (familiar, contador, administradora de imóveis especializada) e confirmo CPF ativo + capacidade de obter certificado digital ICP-Brasil. Sem procurador apto, o regime não roda.
3. Formalização da procuração com poderes específicos. Procuração pública lavrada em cartório (no Brasil) ou em consulado brasileiro (no exterior), com poderes expressos para representação fiscal, retenção e recolhimento de tributos, transmissão de declarações.
4. Estruturação do calendário mensal. Para cada aluguel pago: cálculo da base líquida (com documentação das deduções), emissão do DARF 9478 no CPF do procurador, transmissão da EFD-Reinf e fechamento da DCTFWeb. Mês a mês, sem falha.
5. Articulação com a declaração americana. Para clientes US person, integro o procurador brasileiro com o tax preparer americano para que os recolhimentos brasileiros virem FTC na Form 1116 sem retrabalho. Esse handshake entre os dois lados é onde mais vejo dinheiro deixado na mesa.

Recuperação de IRRF pago a mais (por base bruta em vez de líquida, por exemplo) é possível, mas exige pedido de restituição administrativa à Receita, com documentação completa, e leva tempo. Por isso a montagem certa do mês 1 vale mais que qualquer correção retroativa.

Os cinco erros que mais geram passivo

Em duas décadas atendendo brasileiros no exterior, estes são os erros que vejo se repetirem — e cada um costuma custar caro:

Erro 1 — Confiar que "a imobiliária cuida de tudo" sem procuração com poderes tributários. A imobiliária recebe o aluguel e repassa, mas ninguém é o responsável formal pela retenção. Resultado: passivo crescente, sem ninguém recolhendo o DARF. Quando a Receita cruza informações (e cruza), abre malha, e o proprietário descobre meses depois.

Erro 2 — Recolher o DARF 9478 sem transmitir a EFD-Reinf. A obrigação acessória é tão obrigatória quanto o imposto. Recolher sem escriturar é debito acessório aberto que a Receita identifica automaticamente e leva à intimação. Pagar imposto sem transmitir EFD-Reinf é pior do que pagar tarde — porque parece ok, mas não está.

Erro 3 — Calcular os 15% sobre o aluguel bruto, ignorando deduções. Sem deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração da base, o imposto retido cresce 15-25% acima do devido. Mensalmente parece pouco; em dez anos vira dezenas de milhares de reais de imposto a maior. Recuperar exige ação administrativa, com documentação completa, e nem sempre vem.

Erro 4 — Aplicar o regime do não-residente sem ter feito a DSDP. O DARF 9478 só vale para quem é, de fato, não-residente fiscal. Recolher 9478 antes de fazer a DSDP é regime errado: o proprietário ainda é residente, e a tributação deveria ser via carnê-leão + DIRPF. O erro vira problema cruzado em fiscalização — o regime aplicado não bate com o cadastro do contribuinte.

Erro 5 — Esquecer o lado americano e perder o tax credit. Brasileiro US person paga o IRRF brasileiro mas, ao declarar o aluguel na 1040 Schedule E, não usa a Form 1116 para creditar o imposto já pago. Bitributação real, evitável. Em conta acumulada de cinco anos de aluguel, falar de milhares de dólares de imposto americano que não precisava ser pago.

Perguntas frequentes

Sou brasileiro e fui morar nos EUA. Meu aluguel de São Paulo entra no carnê-leão?

Depende do seu status de residência fiscal no Brasil. Se você fez a CSDP + DSDP e oficialmente é não-residente fiscal: NÃO entra no carnê-leão. O regime é a retenção de 15% na fonte via DARF 9478, feita pelo procurador no Brasil, em caráter definitivo (sem DIRPF). Se você ainda não fez a DSDP: SIM, entra no carnê-leão + DIRPF, porque a Receita ainda te considera residente fiscal. Esse é o critério que define qual regime se aplica.

O inquilino pode reter o IR para mim, sem procurador?

Operacionalmente é desaconselhável e, dependendo da estrutura, sem amparo. A regra do art. 763 do RIR/2018 e da IN RFB 1.455/2014 fixa a responsabilidade tributária no procurador designado pelo não-residente — o DARF 9478 sai no CPF do procurador, e a EFD-Reinf é transmitida por ele. Pedir ao inquilino pessoa física para reter sem essa estrutura cria responsabilidade solidária frouxa, papelada confusa e nenhuma escrituração regular. O caminho técnico correto é nomear o procurador.

A alíquota de 15% incide sobre o valor cheio do aluguel?

Não. Incide sobre o aluguel líquido, depois de deduzidas, quando custeadas pelo locador, despesas de IPTU, taxa de condomínio ordinária, despesas de cobrança/recebimento (incluindo comissão de administradora) e o aluguel pago em caso de sublocação. A documentação dessas deduções precisa ser preservada para fiscalização. Calcular o IRRF sobre o bruto faz você pagar 15-25% a mais do que deveria, todo mês.

Preciso transmitir alguma declaração eletrônica todo mês?

Sim. Além do DARF 9478, o procurador transmite mensalmente a EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) com o evento correspondente ao aluguel pago a residente no exterior, e a DCTFWeb é fechada automaticamente a partir dessa escrituração. Ambas exigem certificado digital ICP-Brasil. Recolher o DARF sem transmitir a EFD-Reinf gera débito acessório aberto e malha fina automática.

Estou nos EUA. A alíquota é 15% ou 25%?

15%. Estados Unidos não estão na lista de países com tributação favorecida da Receita Federal. A alíquota majorada de 25% (Lei 9.779/1999 c/c Lei 9.430/1996 art. 24) aplica-se a residentes em jurisdições da lista — historicamente Bahamas, Cayman, Andorra, Mônaco, Liechtenstein, Ilhas Virgens, e outras. O mesmo vale para Canadá, Reino Unido, Portugal, Espanha, Itália, França, Alemanha, Austrália, Japão e Israel: 15%.

O procurador precisa ser advogado ou contador?

Não necessariamente. Pode ser qualquer pessoa física com CPF ativo, capaz e disposta a obter certificado digital ICP-Brasil. Em famílias, costuma ser um familiar (irmão, mãe, filho). Em situações sem família disponível ou em que o volume mensal justifica profissionalização, contadores, advogados ou administradoras especializadas em não-residentes assumem o papel mediante contrato. O essencial é que o procurador tenha capacidade operacional contínua e mantenha CPF/certificado regulares.

Já estou recolhendo errado há anos. Como regularizar?

Caso a caso, mas a linha geral é: diagnosticar o regime que deveria ter sido aplicado, mapear o débito real, recolher o que faltou com correção e multa (espontânea ou após autuação, dependendo de já haver intimação), e ajustar EFD-Reinf retroativa quando possível. Se o problema for recolhimento a maior (15% sobre bruto, por exemplo), cabe pedido administrativo de restituição. Se for recolhimento a menor ou inexistente, recomenda-se ação espontânea antes de qualquer intimação para reduzir a multa de 75% para 20% (multa de mora) e evitar caracterização de sonegação.

Posso usar o IRRF brasileiro como crédito na declaração americana?

Sim, se você for US person. O imposto de 15% retido no Brasil é foreign income tax para fins do Internal Revenue Code e gera Foreign Tax Credit reportado na Form 1116 (categoria "passive", já que rental income é passive income para FTC). O crédito reduz dólar-a-dólar o imposto federal americano devido sobre a mesma renda, observada a limitação por categoria do art. 904 do IRC. Não usar o FTC é deixar dinheiro na mesa.

E se o imóvel for vendido — o ganho de capital segue a mesma regra?

Não, segue regra própria. Ganho de capital na venda de imóvel no Brasil por não-residente é tributado, em regra, à alíquota fixa de 15% (Lei 9.249/1995 + IN RFB 208/2002), com retenção pelo adquirente residente no Brasil ou via DARF próprio. As alíquotas progressivas de 15% a 22,5% da Lei 13.259/2016 aplicam-se nominalmente à pessoa física residente; há debate técnico sobre sua extensão ao não-residente, com a prática administrativa predominante mantendo a alíquota fixa de 15%. É fluxo distinto do IRRF mensal de aluguel, com nuances próprias (período de residência, isenções específicas, repatriação do produto da venda) que merecem artigo dedicado — entra na pauta. Para o momento da venda, planejamento prévio é essencial.

Se você tem imóvel alugado no Brasil e mora (ou pretende morar) no exterior, fale com a nossa equipe. Para conhecer o escopo do trabalho na área, veja a página de Saída Fiscal. E se ainda não fez a Saída Fiscal, comece pelo guia inicial sobre o que é a Saída Fiscal e por que todo brasileiro no exterior precisa entender isso.