Abogado inmobiliario en Brasil para extranjeros que compran o venden

El extranjero puede ser dueño de un inmueble urbano en Brasil a su propio nombre, y la compra o la venta pueden hacerse íntegramente desde el exterior. En Brasil no existe el «closing attorney» como figura legal: por regla general, un notario redacta la escritura y el registro de inmuebles transfiere la propiedad. El trabajo del abogado es representarlo — verificar el asiento del inmueble y al vendedor antes de que usted se comprometa, coordinar la transferencia de fondos, la escritura y la inscripción, y ocuparse del lado fiscal —, respondiendo ante usted, no ante el negocio.

Carvalho Barros Advocacia Internacional · abogado Luiz Barros, OAB/AL 7.530 · oficinas en São Paulo y Maceió · comunicación escrita en español; reuniones en portugués.

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Situaciones habituales

A quién atiende esta práctica

  • Encontró un inmueble en Brasil — una casa en la playa, un departamento, una inversión — y quiere comprarlo con seguridad, posiblemente sin viajar
  • Es dueño de un inmueble en Brasil y vive en el exterior — y quiere venderlo y recibir el dinero en su país, sin sobresaltos
  • Alquila un inmueble brasileño desde el exterior y necesita estructurar el lado jurídico y fiscal — contrato, representante, retención mensual
  • Su compra es además su camino a la residencia — está combinando el inmueble con la visa de inversionista brasileña
  • Heredó un inmueble en Brasil y necesita entender qué implica tenerlo — o venderlo — desde el exterior
Quién hace qué

¿Existe el closing attorney en Brasil? Quién hace qué en la compra de un inmueble

No como figura legal. Donde un comprador estadounidense esperaría un closing attorney o una title company, el argentino o el español encontrará una figura conocida — el notario (tabelião de notas), que cumple el papel del escribano —, pero el resto del trabajo se reparte entre un registro público, la municipalidad, las propias partes y, si el inmueble está en terreno de la Unión, el gobierno federal — y las normas que rigen la escritura (Código Civil, arts. 108 y 215; Ley 7.433/1985; Ley 8.935/1994) no exigen un abogado en la firma. Lo que el comprador extranjero suele buscar cuando pide un «abogado de cierre» en Brasil es un abogado que lo represente en todo eso.

Su abogado

Lo representa a usted

Verifica el asiento del inmueble en el registro y al vendedor antes de que usted se comprometa, revisa o redacta el compromiso de compraventa, prepara el poder, coordina la transferencia de fondos y acompaña la escritura hasta la inscripción. La consultoría y la asesoría jurídica sobre la operación son actividades privativas de los abogados inscritos en el Colegio de Abogados de Brasil (Ley 8.906/1994, art. 1, II).

El notario (tabelião de notas)

Redacta la escritura

Por regla general, transferir un inmueble de valor superior a treinta veces el mayor salario mínimo vigente exige escritura pública (Código Civil, art. 108), y redactar escrituras públicas es competencia exclusiva de los notarios (Ley 8.935/1994, art. 7, I). Las partes eligen libremente al notario, cualquiera que sea su domicilio o el lugar del inmueble (art. 8). La escritura se redacta en portugués; si alguno de los comparecientes no habla portugués y el notario no entiende su idioma, debe comparecer un traductor público como intérprete — o, si no lo hay en la localidad, otra persona capaz que el notario acepte (Código Civil, art. 215, §§ 3 y 4). Y desde la Ley 14.711/2023, sin exclusividad, el precio puede recibirse por medio del notario — depositado en una cuenta vinculada al negocio, según un convenio entre la entidad nacional de los notarios y una institución financiera acreditada, como patrimonio separado — y entregarse a la parte que corresponda cuando se cumplan o se frustren las condiciones pactadas (Ley 8.935/1994, art. 7-A, caput y § 1).

El registro de inmuebles (Registro de Imóveis)

Transfiere la propiedad

La escritura no lo hace propietario; la inscripción sí. La propiedad se transfiere con la inscripción de la escritura en el registro de inmuebles (Código Civil, art. 1.245) — el registro de la ubicación del inmueble (Ley 6.015/1973, art. 169). Hasta entonces, el vendedor sigue siendo considerado dueño del inmueble (art. 1.245, § 1).

La municipalidad

Cobra el impuesto de transmisión (ITBI)

El impuesto sobre la transmisión onerosa de inmuebles entre vivos es municipal (Constitución Federal, art. 156, II). Cada municipio fija su alícuota y su procedimiento por ley propia, así que el costo se verifica municipio por municipio, antes de la escritura.

El comprador (o su apoderado)

Retiene el impuesto del vendedor no residente

Cuando el vendedor reside en el exterior, el comprador residente en Brasil — o su apoderado, si el comprador también reside en el exterior — es el responsable de retener y pagar el impuesto sobre la ganancia de capital del vendedor (Ley 10.833/2003, art. 26). El comprador que paga el precio íntegro y deja el impuesto «para después» no se libera de esa responsabilidad. Vivir fuera de Brasil no convierte por sí solo al vendedor en no residente fiscal; quién es no residente, y desde cuándo, se explica en vender un inmueble en Brasil siendo no residente.

El gobierno federal (SPU)

Inmuebles costeros en terreno de la Unión

Los terrenos de marinha de la costa son bienes de la Unión (Constitución Federal, art. 20, VII). La transferencia onerosa del dominio útil o de la inscripción de ocupación de un terreno de la Unión depende del pago previo del laudemio por el vendedor — el 5% del valor actualizado del dominio pleno del terreno, excluidas las mejoras —, y notarios y registros no pueden otorgar ni inscribir la escritura sin un certificado de la Secretaría del Patrimonio de la Unión, la SPU (Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3 y § 2). Después de la transferencia, el comprador tiene 60 días para pedir a la SPU que pase los registros catastrales del inmueble a su nombre, bajo multa del 0,50% por mes o fracción sobre el valor del terreno, excluidas las mejoras (art. 3, §§ 4 y 5).

Ese es el papel de este despacho — de su lado de la mesa, sea que usted compre, venda o ambas cosas. El paso a paso jurídico de una compra está en comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero: el proceso.
Cómo funciona

Cómo funciona una compra a distancia

La misma estructura se aplica, adaptada, a la venta. Usted puede estar presente en la escritura — pero no tiene por qué estarlo.

1

CPF y preparación

Obtenemos su número de contribuyente brasileño (CPF) y preparamos el poder que permite a un abogado del despacho actuar por usted en Brasil.

2

Due diligence

Cadena dominial, gravámenes, situación jurídica y fiscal del vendedor, deudas de expensas y municipales y, en la costa, si el terreno es de la Unión — examinado antes de que usted comprometa fondos.

3

Dinero y contratos

Coordinamos la transferencia internacional por el sistema cambiario regulado y negociamos y revisamos los documentos de la compra.

4

Escritura e inscripción

La escritura se firma ante notario y se inscribe en el registro inmobiliario — el paso que efectivamente hace suyo el inmueble conforme al derecho brasileño. El impuesto municipal de transmisión (ITBI) se liquida con la municipalidad según lo exija su propia ley.

5

Después de la escritura

Inscripciones municipales, servicios, estructura del alquiler si va a arrendarlo, el pedido a la SPU dentro de los 60 días cuando el inmueble está en terreno de la Unión — y orientación clara sobre sus obligaciones permanentes como propietario extranjero.

Alcance

Qué abarca esta práctica

Due diligence jurídica completa del inmueble y del vendedor
Poderes para operar a distancia (apostillados o, cuando esa vía está abierta para usted, consulares)
Coordinación jurídica de la transferencia internacional y su documentación
Escritura ante notario e inscripción en el registro inmobiliario
Planificación y cálculo del impuesto sobre la ganancia de capital cuando vende un no residente
Estructura del alquiler para propietarios no residentes, integrada con la rutina fiscal mensual
Análisis de la retención cuando usted le compra a un vendedor no residente fiscal
Dónde

Oficinas en São Paulo y Maceió — inmuebles en todo Brasil

Las oficinas

São Paulo y Maceió

El despacho tiene oficinas en la Avenida Paulista, en São Paulo, y en Maceió, Alagoas, para quien prefiera reunirse en persona en Brasil. El trabajo se conduce a distancia — WhatsApp, correo electrónico y videollamada, con los documentos intercambiados en forma digital.

El inmueble

São Paulo, Río de Janeiro o la costa del Nordeste

Una compra en São Paulo, Río de Janeiro, Florianópolis o en la costa del Nordeste sigue las mismas reglas del Código Civil y del registro. Lo que cambia con el lugar incluye el registro competente (siempre el de la ubicación del inmueble), el ITBI municipal y, en la costa, si el terreno es de la Unión y está sujeto al laudemio y al certificado de la SPU. La tierra rural tiene un régimen propio: la ley solo admite su compra por extranjeros residentes en Brasil y por personas jurídicas extranjeras autorizadas a funcionar en el país (Ley 5.709/1971, art. 1); y, dentro de la franja de 150 kilómetros de la frontera, otra ley exige además asentimiento previo (Ley 6.634/1979, arts. 1 y 2, V).

Antes de contratar

Idioma, honorarios y cómo verificar a un abogado inmobiliario brasileño

Idioma

Por escrito, en español

La comunicación escrita con el despacho — WhatsApp, correo electrónico y documentos — se realiza en español. Las reuniones — por videollamada o en persona — se hacen en portugués. Si usted comparece en persona a la firma, la escritura se redacta en portugués y, si el notario no entiende su idioma, rige la regla del intérprete del Código Civil (art. 215, §§ 3 y 4).

Honorarios

Primero, una propuesta escrita

Los honorarios se fijan en una propuesta escrita con alcance definido antes de cualquier contratación — usted sabe qué se hace, quién lo hace y para qué. El ITBI y los aranceles del notario y del registro son costos aparte, que se pagan a la municipalidad y a esas oficinas — más el laudemio federal, a cargo del vendedor, cuando el inmueble está en terreno de la Unión.

Verificación

Consulte la inscripción en la OAB

La inscripción de cualquier abogado brasileño puede consultarse en el registro nacional del Colegio de Abogados de Brasil (cna.oab.org.br). El abogado Luiz Barros está inscrito como OAB/AL 7.530; cómo hacer la consulta se explica en contratar a un abogado brasileño desde el exterior.

Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes

Sí. El extranjero puede ser dueño de inmueble urbano en Brasil a su propio nombre, viva o no en el país. El requisito esencial es el CPF (número de contribuyente brasileño), que se obtiene sin necesidad de residir allí. La tierra rural es distinta: la ley solo admite su compra por extranjeros residentes en Brasil y por personas jurídicas extranjeras autorizadas a funcionar en el país (Ley 5.709/1971, art. 1); y, dentro de la franja de 150 kilómetros de la frontera, otra ley exige además asentimiento previo (Ley 6.634/1979, art. 2, V); qué significa eso para un comprador que no reside en Brasil se explica en comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero.
La ley no lo exige en la firma. Por regla general, la escritura la redacta un notario, y las normas que la rigen (Código Civil, arts. 108 y 215; Ley 7.433/1985; Ley 8.935/1994) no piden un abogado. Muchos compradores extranjeros contratan uno de todos modos, para tener a alguien de su lado que verifique al vendedor, el asiento del inmueble en el registro y el recorrido del dinero antes de firmar nada — por eso el momento de contratarlo es antes de firmar un compromiso de compraventa o de pagar un anticipo. La consultoría y la asesoría jurídica sobre la operación son actividades privativas de los abogados inscritos en el Colegio de Abogados de Brasil, la OAB (Ley 8.906/1994, art. 1, II).
No como figura legal. Por regla general, la escritura pública la redacta un notario — el tabelião de notas, la figura que en otros países se llama escribano o notario —, y la propiedad pasa solo cuando esa escritura se inscribe en el registro de inmuebles competente por la ubicación del bien. Lo que el comprador extranjero llama «closing attorney» es, en Brasil, el abogado que contrata para que lo represente en esos pasos — incluso, si vive en el exterior, mediante poder. Tampoco existe la title company. Lo que sí existe, desde la Ley 14.711/2023 y sin exclusividad, es la posibilidad de que el precio se reciba por medio del notario — depositado en una cuenta vinculada al negocio, según un convenio entre la entidad nacional de los notarios y una institución financiera acreditada — y se entregue a la parte que corresponda cuando se cumplan o se frustren las condiciones pactadas (Ley 8.935/1994, art. 7-A, caput y § 1).
No. Toda la operación puede hacerse a distancia mediante poder — por lo general firmado ante un notario del exterior y apostillado o, cuando esa vía está abierta para usted, otorgado en un consulado brasileño. La vía correcta, y la traducción y legalización que exige, dependen de su país y de su situación; hay registros que cuestionan los poderes otorgados ante notarios del common law, y cómo elegir la vía se explica en contratar a un abogado brasileño desde el exterior. Redactamos el instrumento, indicamos exactamente qué poderes debe contener y, con ese poder, un abogado del despacho firma la escritura ante el notario en su nombre.
La due diligence inmobiliaria brasileña abarca la cadena dominial y los gravámenes en el registro, la situación personal y fiscal del vendedor, las deudas de expensas e impuesto municipal y — en algunos casos — demandas laborales y judiciales que podrían alcanzar el inmueble. Saltarse este paso es un error costoso que cometen compradores extranjeros.
Lo recomendable es que el dinero de la compra ingrese a Brasil por el mercado de cambios regulado, a través de una institución autorizada, porque la forma en que ese ingreso queda documentado determina qué tan sencillo será repatriar el producto de la venta más adelante. Coordinamos el lado jurídico del cambio junto con la operación, de modo que la documentación quede en orden en ambas puntas.
La ley pone la retención del lado del comprador: el comprador residente en Brasil — o su apoderado, si el comprador también reside en el exterior — es el responsable de retener del precio el impuesto sobre la ganancia de capital y pagarlo (Ley 10.833/2003, art. 26), en la fecha de la venta (Reglamento del Impuesto a la Renta, art. 153, § 1, III). El impuesto se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio. Se determina por las reglas que se aplican a los residentes (Ley 9.249/1995, art. 18) — pero, según la regla que aplica la administración tributaria, sin las exenciones y reducciones del residente (Instrucción Normativa SRF 208/2002, art. 26, § 5) — con alícuotas progresivas del 15% al 22,5% por tramo de ganancia (Ley 8.981/1995, art. 21; Reglamento del Impuesto a la Renta, art. 745), y del 25% si el vendedor reside en un país o dependencia con tributación favorecida (Ley 10.833/2003, art. 47). Si hay tratado entre Brasil y el país del vendedor, se revisa antes de la escritura. La información disponible en línea es frecuentemente contradictoria en este punto; el detalle está en vender un inmueble en Brasil siendo no residente. Calculamos y planificamos el lado fiscal de la venta y orientamos a quien debe retener y pagar el impuesto.
No hay un precio único: depende del alcance del trabajo. En este despacho, los honorarios se fijan en una propuesta escrita con alcance definido antes de cualquier contratación. El impuesto municipal de transmisión (ITBI) y los aranceles del notario y del registro son costos aparte, que se pagan a la municipalidad y a esas oficinas — y, si el inmueble está en terreno de la Unión, como los terrenos de marinha de la costa, el vendedor paga el laudemio federal: el 5% del valor actualizado del dominio pleno del terreno, excluidas las mejoras (Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3).
Sí. El despacho tiene oficinas en São Paulo y Maceió, y el trabajo se conduce a distancia, así que el inmueble puede estar en cualquier lugar de Brasil. La escritura puede firmarse ante el notario que las partes elijan, mientras que la inscripción se hace siempre en el registro de inmuebles competente por la ubicación del bien.
Verifique hechos, no adjetivos: una inscripción activa en el Colegio de Abogados de Brasil (OAB), que cualquiera puede consultar en el registro nacional de la OAB; experiencia con clientes extranjeros y operaciones a distancia; independencia respecto del vendedor y del corredor inmobiliario; una propuesta escrita con alcance definido; y un acuerdo claro sobre el idioma. Con este despacho, la comunicación escrita es en español y las reuniones — por videollamada o en persona — se hacen en portugués.
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