El alquiler de inmuebles en Brasil y el apoderado: la obligación mensual que nadie le dijo que estaba asumiendo
Publicado el 27 de agosto de 2026. También disponible en portugués.
Alguien en Brasil firmó un poder a su nombre — un hermano, un primo, un viejo amigo, a veces la propia inmobiliaria. O usted es esa persona: firmó un documento ante notario para que un familiar en el exterior pudiera mantener su departamento alquilado, y no volvió a pensar en ello. En ambos casos empezó a correr una obligación mensual de retener y declarar el impuesto sobre el alquiler de inmuebles en Brasil, a nombre de una persona determinada, con un plazo determinado, y con una multa que se comporta de manera distinta a la que usted esperaría.
La internet en inglés ya alcanzó la primera mitad del asunto. Tres páginas dedicadas en inglés, publicadas entre julio y agosto de 2026, dicen hoy correctamente que el alquiler de un inmueble brasileño pagado a un no residente tributa al 15% retenido en la fuente, sobre el alquiler neto, y que quien retiene es el apoderado del propietario — la figura que el derecho brasileño llama procurador, residente en Brasil. Eso es correcto, y no vamos a gastar el artículo repitiéndolo.
Lo que ninguna de ellas cubre es la parte que de verdad cuesta dinero: lo que significa ser esa persona. Esto es lo que cuesta, sobre el alquiler pagado a un no residente. El plazo es el mismo día, no el fin de mes. La declaración es mensual y le pertenece al apoderado personalmente — la Receita Federal lo dice por escrito, y dice que alcanza a las personas físicas. La multa por omitir esa declaración tiene un piso y se aplica aunque el impuesto se haya pagado íntegramente. Y la denuncia espontánea — el mecanismo al que todo el mundo recurre cuando descubre un problema antiguo — no la cura, por precedente vinculante.
Hay algo más, y lo verificamos dos veces porque es incómodo de escribir. La propia orientación oficial de la Receita Federal, en la edición publicada en abril de 2026, todavía le indica al apoderado que declare en un formulario que ya no existe. Si la sigue literalmente, usted cumple una obligación extinta mientras incumple la vigente.
Tres hechos sostienen este artículo:
- La carga es mensual, personal y vence el mismo día. El DARF se emite bajo el número de contribuyente del propio apoderado, con el código de recaudación 9478, y vence en la fecha del hecho generador — que es el día en que paga el inquilino, no el día en que la inmobiliaria transfiere el dinero. La mora corre al 0,33% por día.
- El DARF es la mitad del trabajo. La declaración mensual EFD-Reinf le corresponde al apoderado, incluso siendo persona física. Omitirla tiene un piso de R$ 500 por declaración mensual, y la instrucción dice que se aplica "aunque [los tributos] estén íntegramente pagados".
- Y la denuncia espontánea no cura esa multa. Súmula CARF 49, vinculante. Reconstruir dos años de atraso cuesta el piso multiplicado por veinticuatro, a cargo de quien aceptó el poder.
Una nota sobre lo que este artículo no es. No trata de la venta del inmueble — allí la estructura de retención es distinta y está en vender un inmueble en Brasil siendo no residente. No trata de cómo firmar un poder brasileño desde el exterior, que está explicado paso a paso en contratar a un abogado brasileño desde el exterior. Y da por supuesto que el propietario es efectivamente no residente a efectos fiscales brasileños; si nunca se presentó la salida fiscal, todo el análisis cambia y usted está ante otro problema.
Quién retiene el impuesto sobre el alquiler en Brasil — la ley nombra a la persona
En Brasil, casi toda retención la hace quien paga. El alquiler pagado a un propietario no residente es una excepción expresa, escrita en 1943 y todavía vigente (y alcanza, entre otros, al propietario que compró por el permiso de residencia por inversión y se volvió a su país — una ruta que examino en la visa de inversionista de Brasil y la residencia fiscal):
Art. 100. A retenção do imposto […] compete à fonte, quando pagar, creditar; empregar, remeter ou entregar o rendimento. […] Parágrafo único. Excetuam-se os seguintes casos, em que competirá ao procurador a retenção: a) quando se tratar de aluguéis de imóveis; […]
Artículo 100. La retención del impuesto […] corresponde a la fuente, cuando pague, acredite, emplee, remita o entregue el rendimiento. Párrafo único. Se exceptúan los siguientes casos, en los que la retención corresponderá al apoderado: a) cuando se trate de alquileres de inmuebles; […]
Ese es el Decreto-ley 5.844 de 1943. El Reglamento del Impuesto sobre la Renta vigente lo reproduce bajo un epígrafe que nombra a la persona — "Responsabilidad del apoderado de residente o domiciliado en el exterior":
Art. 781. Compete ao procurador a retenção […]: I - quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior; […]
Artículo 781. La retención corresponde al apoderado […]: I - cuando se trate de alquileres de inmuebles pertenecientes a residentes en el exterior; […]
Y la propia instrucción de la Receita Federal sobre el impuesto de las personas físicas enuncia la alícuota en la misma frase que a la persona y — esto importa más adelante — lo remite a otro artículo para la mecánica:
Art. 33. No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por residentes ou domiciliados no exterior, compete ao seu procurador a retenção do imposto mediante aplicação da alíquota de 15% (quinze por cento), observado o disposto no art. 31.
Artículo 33. En el caso de rendimientos de alquileres de inmuebles percibidos por residentes o domiciliados en el exterior, la retención del impuesto corresponde a su apoderado, aplicando la alícuota del 15%, observado lo dispuesto en el artículo 31.
De ahí se siguen de inmediato tres consecuencias prácticas, y son la razón por la que un propietario no residente necesita a esta persona designada antes del primer pago de alquiler y no después. El impuesto no puede pagarlo el propietario desde el exterior — lo paga el representante, en Brasil, bajo su propio número de contribuyente. La obligación se adhiere a una persona con nombre, no a un arreglo. Y no es algo que las partes puedan repartirse por contrato, por una razón a la que volvemos al final.
Pero el inquilino tampoco queda libre
La mejor página en inglés sobre el tema describe la mecánica como si pasara por el apoderado, y sí anota que un inquilino persona jurídica retiene él mismo en la fuente. Lo que no alcanza es qué ocurre cuando nadie retiene — y sobre eso el texto legal es explícito. El mismo decreto-ley de 1943 dispone:
Art. 103. Se a fonte ou o procurador não tiver efetuado a retenção do imposto, responderá pelo recolhimento dêsde [sic], como se o houvesse retido.
Artículo 103. Si la fuente o el apoderado no hubiera efectuado la retención del impuesto, responderá por el pago como si la hubiera practicado.
Lea la conjunción. La responsabilidad por la falta de retención no se traslada fuera de quien paga; se extiende. En la práctica esto rara vez alcanza a un inquilino persona física, y alcanza mucho más a un inquilino empresa — pero "el inquilino no tiene responsabilidad" es una frase que no escribimos, porque el texto no la sostiene.
Una precaución técnica para quien coteje nuestras citas con las de un competidor. El Reglamento del Impuesto sobre la Renta tiene un espejo del artículo 103 en su artículo 782, pero ese espejo es más estrecho: se dirige solo a la fuente pagadora, no al apoderado. Si la proposición que usted quiere sostener es sobre el apoderado, el artículo 782 no la sostiene, y citar ambos juntos como si dijeran lo mismo es un error que vemos repetirse.
Impuesto sobre el alquiler para no residentes: qué se retiene y sobre qué base
La alícuota es fija y la tributación es definitiva — no hay declaración anual brasileña por este rendimiento, ni ninguna de las deducciones de las que goza un residente:
Art. 763. Ficam sujeitas à incidência do imposto sobre a renda na fonte, à alíquota de quinze por cento, as importâncias pagas, remetidas, creditadas, empregadas ou entregues a residente ou domiciliado no exterior, provenientes de rendimentos produzidos por bens imóveis situados no País […]. Parágrafo único. Para fins de determinação da base de cálculo, será permitido deduzir, por meio de comprovação, as despesas a que se refere o art. 42 […].
Artículo 763. Quedan sujetas a la incidencia del impuesto sobre la renta en la fuente, a la alícuota del quince por ciento, las cantidades pagadas, remitidas, acreditadas, empleadas o entregadas a residente o domiciliado en el exterior, provenientes de rendimientos producidos por bienes inmuebles situados en el País […]. Párrafo único. A efectos de determinar la base de cálculo, se permitirá deducir, mediante comprobación, los gastos a que se refiere el artículo 42 […].
La base es el alquiler neto. El artículo 42 enumera lo que se descuenta — impuestos y tasas que gravan el inmueble, el alquiler pagado en caso de subarriendo, los gastos de cobranza (que es donde entra la comisión de la inmobiliaria) y las expensas de condominio. Hasta ahí las páginas competidoras aciertan.
Lo que no mencionan es la condición que la propia instrucción de la Receita adosa a esas deducciones — el artículo al que el artículo 33 lo remite:
§ 1º Os encargos de que trata o caput somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.
§ 1. Las cargas a que se refiere el encabezamiento solo podrán reducir el alquiler bruto cuando el ónus haya recaído sobre el arrendador.
De modo que la deducción sobre el alquiler no depende de que el gasto exista — depende de quién lo soportó según el contrato de arrendamiento. Las expensas de condominio pagadas por el inquilino, como suele ocurrir en los alquileres residenciales brasileños, no reducen nada. Invertir esto infla las deducciones, subestima el impuesto, y es exactamente el tipo de cosa que una fiscalización reconstruye línea por línea a partir del contrato.
El umbral del 25% se movió — y las páginas no lo notaron
Toda página sobre el tema menciona que la alícuota sube al 25% si el propietario reside en una jurisdicción de baja tributación. Lo que no encontramos en ninguna de ellas es el número que decide si un país determinado califica — la página cuyo texto completo leímos enuncia la regla y cita la lista, sin el umbral; de las otras dos leímos solo los resúmenes publicados. El umbral vale la pena conocerlo, porque se movió.
El 25% viene del artículo 8 de la Ley 9.779/1999, y ese artículo no define por sí mismo qué es "baja tributación". Toma prestada la definición:
Art. 8º […] os rendimentos decorrentes de qualquer operação, em que o beneficiário seja residente ou domiciliado em país que não tribute a renda ou que a tribute à alíquota máxima inferior a vinte por cento, a que se refere o art. 24 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de vinte e cinco por cento.
Artículo 8. […] los rendimientos derivados de cualquier operación en que el beneficiario sea residente o domiciliado en país que no grave la renta o que la grave a alícuota máxima inferior al veinte por ciento, a que se refiere el artículo 24 de la Ley nº 9.430, de 27 de diciembre de 1996, quedan sujetos a la incidencia del impuesto sobre la renta en la fuente a la alícuota del veinticinco por ciento.
La remisión es la parte operativa, porque el artículo 24 fue reescrito:
Art. 24. As disposições previstas nos arts. 1º a 37 da lei decorrente da conversão da Medida Provisória nº 1.152 […] aplicam-se também às transações efetuadas por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil com qualquer entidade […] residente ou domiciliada em país que não tribute a renda ou que a tribute a alíquota máxima inferior a 17% (dezessete por cento). (Redação dada pela Lei nº 14.596, de 2023)
Artículo 24. Las disposiciones previstas en los artículos 1 a 37 de la ley resultante de la conversión de la Medida Provisoria nº 1.152 […] se aplican también a las transacciones efectuadas por persona física o jurídica residente o domiciliada en Brasil con cualquier entidad […] residente o domiciliada en país que no grave la renta o que la grave a alícuota máxima inferior al 17% (diecisiete por ciento). (Redacción dada por la Ley nº 14.596, de 2023)
El texto más antiguo del artículo 8 sigue diciendo "veinte por ciento" en su propia cara; la definición a la que remite dice hoy 17%. Las jurisdicciones situadas entre esos dos números son justamente aquellas en las que un representante equivoca la alícuota de buena fe. Por eso también la respuesta práctica nunca es "fíjese si es un paraíso fiscal", sino "consulte la lista vigente y el umbral vigente en la fecha del pago" — y, antes que nada, verifique si se aplica un convenio para evitar la doble imposición, porque el convenio desplaza la regla interna. Brasil tiene una red considerable de convenios; el despacho la mapea, país por país, en su artículo en portugués sobre los convenios de doble imposición de Brasil.
El reloj: vence el mismo día — y es el día del inquilino
Esta es la primera de las dos disposiciones que separan un expediente en regla de uno caro, y la principal página en inglés dice solamente que el representante "lo paga vía DARF dentro del plazo". El plazo no es fin de mes. Es el mismo día:
Art. 930. O recolhimento do imposto sobre a renda retido na fonte deverá ser efetuado […]: I - na data da ocorrência do fato gerador, na hipótese de: a) rendimentos atribuídos a residentes ou domiciliados no exterior; […]
Artículo 930. El pago del impuesto sobre la renta retenido en la fuente deberá efectuarse […]: I - en la fecha en que ocurre el hecho generador, en el supuesto de: a) rendimientos atribuidos a residentes o domiciliados en el exterior; […]
Lo que plantea la pregunta que las guías nunca hacen: ¿cuál es ese día, cuando el dinero pasa por una inmobiliaria antes de llegar al representante? La respuesta es la segunda disposición, y es la razón por la que el artículo 33 nos remitía al artículo 31:
§ 2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.
§ 2. Cuando el alquiler sea percibido por medio de inmobiliarias, por apoderado o por cualquier otra persona designada por el arrendador, se considerará como fecha de percepción aquella en que el inquilino efectuó el pago, con independencia de cuándo se haya producido la transferencia al beneficiario.
Junte las dos. El impuesto sobre el alquiler vence el día en que el inquilino pagó a la inmobiliaria — no el día, cinco o diez días hábiles después, en que la inmobiliaria transfiere el importe neto al representante. Un representante que razonablemente cuenta desde el día en que el dinero entra en su cuenta llega tarde exactamente por la duración del ciclo de liquidación de la inmobiliaria, todos los meses, y esa aritmética no es académica:
Art. 61. Os débitos […] não pagos nos prazos previstos na legislação específica, serão acrescidos de multa de mora, calculada à taxa de trinta e três centésimos por cento, por dia de atraso. […] § 2º O percentual de multa a ser aplicado fica limitado a vinte por cento.
Artículo 61. Las deudas […] no pagadas en los plazos previstos en la legislación específica se incrementarán con una multa de mora, calculada a la tasa de treinta y tres centésimos por ciento, por día de atraso. […] § 2. El porcentaje de multa a aplicar queda limitado al veinte por ciento.
La posición oficial confirma la regla del mismo día y, de paso, confirma la mecánica. De las Preguntas y Respuestas de la Receita Federal sobre el impuesto de las personas físicas, edición 2026, respuesta 208:
O imposto deve ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sendo responsável pelo recolhimento o procurador do residente no exterior. O procurador deve efetuar o recolhimento do imposto por meio de Darf, com código de receita 9478, em seu próprio CPF […].
El impuesto debe pagarse en la fecha en que ocurre el hecho generador, siendo responsable del pago el apoderado del residente en el exterior. El apoderado debe efectuar el pago del impuesto mediante DARF, con código de recaudación 9478, bajo su propio CPF […].
Fíjese en el código de recaudación, porque usar el equivocado es un fallo frecuente y evitable: el 9478 es específico de alquileres y arrendamientos pagados a residentes en el exterior. Y fíjese en el número de contribuyente que aparece en la guía de pago. Eso no es una formalidad; es el primer lugar donde mira un fiscalizador, y es la razón por la que quien firma el poder debería entender qué está firmando.
El DARF es la mitad del trabajo — la otra mitad es mensual
Pagar el impuesto no agota la obligación. Existe una declaración digital mensual, la EFD-Reinf, y la pregunta que todos hacen es si de verdad alcanza a una persona física que actúa como representante de otro. La Receita Federal la responde de manera directa, en la página de preguntas frecuentes de esa declaración, ítem 2.13.9, actualizado en abril de 2026:
Obs.: Compete ao procurador a retenção e recolhimento do imposto, bem como, a apresentação da EFD-Reinf quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior.
Nota: Corresponden al apoderado la retención y el pago del impuesto, así como la presentación de la EFD-Reinf, cuando se trate de alquileres de inmuebles pertenecientes a residentes en el exterior.
La misma respuesta expone, en dos tablas, que la obligación existe tanto si el inquilino es empresa como si es persona física, siempre que el beneficiario esté en el exterior — y no fija importe mínimo ni exención para un expediente de un solo inmueble. En la práctica la declaración se transmite con certificado digital brasileño, que un representante persona física tiene que obtener: un obstáculo práctico que conviene resolver antes del primer mes y no descubrir en el decimotercero.
La multa a la que no le importa si usted pagó el impuesto
Aquí está la disposición que cambia cómo debe presupuestarse este expediente. La multa por omitir la declaración mensual no es una proporción del impuesto impago — corre sobre el impuesto declarado, y la instrucción que la rige lo dice con todas las letras:
Art. 7º O sujeito passivo que deixar de apresentar a EFD-Reinf no prazo fixado […] ficará sujeito às seguintes multas: I - de 2% (dois por cento) ao mês calendário ou fração, incidentes sobre o montante dos tributos informados na EFD-Reinf, ainda que integralmente pagos, no caso de falta de entrega da escrituração ou de entrega após o prazo, limitada a 20% […]. § 2º A multa mínima a ser aplicada será de R$ 500,00 (quinhentos reais), se o sujeito passivo deixar de apresentar a escrituração no prazo fixado […].
Artículo 7. El sujeto pasivo que deje de presentar la EFD-Reinf en el plazo fijado […] quedará sujeto a las siguientes multas: I - del 2% por mes calendario o fracción, sobre el monto de los tributos informados en la EFD-Reinf, aunque estén íntegramente pagados, en caso de falta de presentación o de presentación fuera de plazo, limitada al 20% […]. § 2. La multa mínima a aplicar será de R$ 500,00 (quinientos reales), si el sujeto pasivo deja de presentar la declaración en el plazo fijado […].
Lea despacio "aunque estén íntegramente pagados". El representante que pagó diligentemente el DARF en fecha todos los meses, y sencillamente no sabía de la declaración, está de lleno dentro de esta disposición. Y el piso es por declaración — es decir, por mes. Dos años de meses sin declarar no son un problema de R$ 500; son veinticuatro, antes siquiera de llegar al cálculo del porcentaje.
Y la denuncia espontánea no la cura
A todo el que descubre un problema fiscal brasileño antiguo le dicen lo mismo: adelántese al fisco, pague el impuesto con intereses, y la multa desaparece. Ese es un mecanismo real, del artículo 138 del Código Tributario Nacional, y funciona para el impuesto en sí. Aquí no funciona — y el punto está zanjado a nivel de precedente administrativo vinculante:
Súmula CARF nº 49 […] A denúncia espontânea (art. 138 do Código Tributário Nacional) não alcança a penalidade decorrente do atraso na entrega de declaração. (Vinculante, conforme Portaria MF nº 277, de 07/06/2018, DOU de 08/06/2018)
Súmula CARF nº 49: La denuncia espontánea (artículo 138 del Código Tributario Nacional) no alcanza la penalidad derivada del atraso en la presentación de una declaración. (Vinculante, conforme Portaria MF nº 277, de 07/06/2018, DOU de 08/06/2018)
El CARF es el órgano administrativo brasileño de apelaciones tributarias, y una súmula marcada como vinculante obliga a sus propias salas. Verificamos su estado actual en la lista publicada por la Procuraduría de la Hacienda Nacional en vez de fiarnos de una fuente secundaria, porque entre las súmulas vecinas del mismo epígrafe hay una cuyo efecto vinculante sí fue revocado en 2021 — una distinción fácil de pasar por alto y cara de equivocar. La súmula 49 no lleva nota de revocación.
La consecuencia práctica es la frase que decimos en voz alta en la primera reunión: adelantarse voluntariamente arregla el impuesto y los intereses, y no arregla la multa por la declaración. Regularizar un expediente descuidado no es gratis, por lo tanto, y su costo se puede conocer de antemano — que es toda la razón para conocerlo antes de aceptar el encargo y no después.
La orientación oficial está desactualizada — y seguirla crea el problema
Normalmente no dedicaríamos una sección a esto. Lo hacemos porque la fuente es la publicación insignia de la propia Receita Federal para personas físicas, en su edición vigente, y porque un representante cuidadoso que haga exactamente lo que dice va a incumplir.
La respuesta 208 de las Preguntas y Respuestas de 2026, citada arriba por la regla del mismo día y por el código de recaudación, termina así:
[…] posteriormente, na Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - Dirf, informará o beneficiário dos respectivos rendimentos.
[…] posteriormente, en la Declaración del Impuesto sobre la Renta Retenido en la Fuente - Dirf, informará al beneficiario de los respectivos rendimientos.
La Dirf era una declaración anual. Fue sustituida por la serie mensual EFD-Reinf, y la fecha del reemplazo la fija una instrucción propia:
§ 1º A Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - Dirf […] será substituída, em relação aos fatos ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2025 […]
§ 1. La Declaración del Impuesto sobre la Renta Retenido en la Fuente - Dirf […] será sustituida, respecto de los hechos ocurridos a partir del 1 de enero de 2025 […]
De modo que la orientación describe una declaración anual que ya no existe para los hechos actuales, y omite la mensual que sí existe — la misma cuya multa tiene un piso de R$ 500 y que la denuncia espontánea no cura. Un representante que lee la página oficial de buena fe concluye que no hay nada que hacer hasta el año siguiente. Hay algo que hacer este mes.
Tampoco es un desliz aislado dentro del documento: la misma indicación de declarar en la Dirf reaparece en la respuesta 199, en la nota que sigue al ejemplo de reajuste de base. No estamos sugiriendo que la publicación sea una trampa; los documentos extensos de orientación se retrasan, y este es por lo demás la fuente pública más útil sobre el tema. Estamos diciendo que en este punto concreto no debe seguirse, y que un lector que venía apoyándose en él debe asumir que tiene meses sin declarar.
Qué obligación regía en cada momento
Quien reconstruye un expediente descuidado necesita el calendario, porque presentar lo correcto en el sistema equivocado es un fallo en sí mismo. Rigen tres fechas, y cada una viene de un instrumento distinto.
La EFD-Reinf pasó a ser exigible para esta clase de sujeto pasivo desde el 1 de septiembre de 2023. La instrucción que fija la fecha es expresa:
VI - para os sujeitos passivos a que se refere o inciso VIII do caput do art. 3º, a partir das 8 (oito) horas de 21 de setembro de 2023, em relação aos fatos geradores ocorridos a partir de 1º de setembro de 2023.
VI - para los sujetos pasivos a que se refiere el inciso VIII del encabezamiento del artículo 3, a partir de las 8 horas del 21 de septiembre de 2023, en relación con los hechos generadores ocurridos a partir del 1 de septiembre de 2023.
La Dirf siguió siendo exigible por los hechos ocurridos hasta el final de 2024 — la instrucción de reemplazo citada en la sección anterior trasladó el cambio al 1 de enero de 2025, postergando una fecha anterior. La consecuencia es incómoda y conviene decirla con claridad: para el período entre septiembre de 2023 y diciembre de 2024, ambas obligaciones podían correr en paralelo, y una reconstrucción que suponga solo una de ellas subestima la exposición.
Y la DCTFWeb — la declaración por la que el impuesto retenido se confiesa formalmente — solo alcanzó a los representantes personas físicas el 28 de mayo de 2025. La instrucción que la rige enumeraba originalmente "las demás personas jurídicas"; la modificación que añadió a las personas físicas es reciente:
XII - as demais pessoas físicas ou jurídicas obrigadas ao recolhimento dos tributos a que se refere o art. 8º, ainda que na condição de responsáveis tributários.
XII - las demás personas físicas o jurídicas obligadas al pago de los tributos a que se refiere el artículo 8, aun en la condición de responsables tributarios.
Tres instrumentos, tres fechas, y una respuesta distinta según el mes que se esté reconstruyendo. Esta es, con diferencia, la razón más común de que una regularización bienintencionada se haga mal.
Si nunca se retuvo, la base se reajusta hacia arriba
Suponga que el representante remitió el alquiler íntegro al exterior durante dos años sin retener nada. El instinto es calcular el 15% de lo enviado. No es esa la regla. Cuando quien paga asume el impuesto en lugar de descontarlo, el importe enviado se considera neto y la base se reconstruye hacia arriba:
Art. 786. Quando a fonte pagadora assumir o ônus do imposto sobre a renda devido pelo beneficiário, a importância paga, creditada, empregada, remetida ou entregue será considerada líquida e caberá o reajustamento do rendimento bruto, sobre o qual recairá o imposto […].
Artículo 786. Cuando la fuente pagadora asuma el ónus del impuesto sobre la renta debido por el beneficiario, la cantidad pagada, acreditada, empleada, remitida o entregada se considerará líquida y corresponderá el reajuste del rendimiento bruto, sobre el cual recaerá el impuesto […].
Las propias Preguntas y Respuestas de la Receita lo desarrollan en la respuesta 199 usando, casualmente, este mismo supuesto de hecho: un residente en Portugal, un departamento en Brasil, un representante que percibió el alquiler y lo remitió sin retener. Como aquí la alícuota es fija, la deducción de la fórmula es cero, y el ejemplo oficial queda así: R$ 3.000 ÷ 0,85 = R$ 3.529,41, impuesto R$ 529,41 — y no los R$ 450 que sugeriría el 15% del importe remitido. Eso es un costo efectivo de alrededor del 17,65% de lo que realmente se envió al exterior, antes de intereses y de la multa de mora.
Quién es el apoderado: una función, no una etiqueta
Una pregunta práctica recurrente: el inmueble lo administra una inmobiliaria, así que seguramente la inmobiliaria se ocupa del impuesto, ¿no? A veces. La prueba no es cómo se llama la empresa, sino qué otorga realmente el mandato. Cuando el contrato de administración le da a la inmobiliaria la facultad de percibir el alquiler por cuenta del propietario, la inmobiliaria puede ser la apoderada a ese efecto, y la guía de pago se emite bajo la inscripción de la empresa y no bajo la de una persona física. Cuando no se la da, la inmobiliaria es un intermediario de cobranza y la carga queda en quien tiene el mandato. Leer el contrato de administración antes de emitir nada bajo el número de contribuyente de una persona física no es cautela; es la única manera de saber qué número corresponde en la guía.
Dos puntos relacionados que zanjan discusiones. Primero, las partes no pueden repartirse esto entre ellas:
Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.
Artículo 123. Salvo disposición legal en contrario, las convenciones particulares relativas a la responsabilidad por el pago de tributos no pueden oponerse a la Hacienda Pública para modificar la definición legal del sujeto pasivo de las obligaciones tributarias correspondientes.
Una cláusula del contrato de alquiler o del poder que diga quién paga el impuesto resuelve la posición entre los firmantes y no resuelve absolutamente nada frente a la Receita Federal.
Segundo, y en la dirección contraria: tener un poder no crea, por sí solo, un impuesto. La responsabilidad recae sobre un tercero vinculado al hecho generador (artículo 128 del Código Tributario Nacional). Sin alquiler no hay hecho generador, y sin hecho generador no hay obligación mensual. De ahí se sigue también que el mandato electrónico amplio del e-CAC — el que permite a un profesional acceder en línea al expediente de alguien — no es el mismo instrumento que el mandato que activa el artículo 100. Se confunden a menudo, incluso en cartas de encargo, y la confusión importa porque uno de ellos hace a una persona responsable de un impuesto mensual y el otro no.
El lado del propietario en el mismo expediente
Tres cosas que el propietario no residente debería saber, porque cambian lo que el representante puede y no puede hacer.
El convenio va primero. La respuesta 208 lo dice al abrir: antes de aplicar el 15% interno, verifique si existe un convenio para evitar la doble imposición con el país de residencia, porque la posición del convenio prevalece. Brasil no tiene convenio con Estados Unidos, que es la decepción más frecuente en este punto.
El propietario no puede presentar una declaración anual brasileña por el alquiler — y no es meramente que no le haga falta. La Receita es categórica, en la respuesta 175: "la persona física no residente en Brasil no puede presentar Declaración de Ajuste Anual en Brasil". La retención es el final de la historia brasileña para el alquiler, que es justamente por lo que hacerlo bien cada mes lo es todo.
Y nada de esto funciona si nunca se hizo la salida fiscal. El régimen del no residente se aplica a quien efectivamente es no residente a efectos fiscales brasileños. Aplicarlo a alguien que nunca formalizó su salida produce el peor de los dos resultados: el representante retiene bajo un régimen que no corresponde, y la propia situación del propietario sigue irregular. Cuando un no residente tiene además inversiones brasileñas junto al inmueble, las reglas del entorno están expuestas en invertir en Brasil siendo no residente.
Cinco maneras en que estos expedientes salen mal
1. Firmar el poder sin leer la carga. La más común de todas, y la razón de ser de este artículo. Un familiar firma en un consulado para ayudar y adquiere una obligación mensual bajo su propio número de contribuyente, con exposición personal a la multa. El remedio no es jurídico; es informativo, y va antes de la firma.
2. Pagar el DARF y no declarar nunca. El fallo del diligente. El impuesto está bien, en fecha, con el código correcto — y la declaración mensual nunca se presentó, de modo que la multa corre con un piso de R$ 500 por mes sobre un expediente en el que no se debía nada.
3. Contar el plazo desde la transferencia de la inmobiliaria. Tarde por la duración del ciclo de liquidación, todos los meses, al 0,33% por día. La regla cuenta desde el pago del inquilino.
4. Seguir la respuesta 208 al pie de la letra y declarar en la Dirf. La orientación es vigente en cuanto a edición y está desactualizada en este punto. Manda a un representante cumplidor a una declaración extinta.
5. Suponer que la denuncia espontánea lo reinicia todo. Arregla el impuesto y los intereses. La súmula vinculante CARF 49 dice que no arregla la multa por la declaración — de modo que una regularización tiene un piso que conviene presupuestar, no descubrir.
Cómo lleva el despacho estos expedientes
Carvalho Barros Advocacia Internacional es un despacho brasileño que trabaja con clientes en más de 30 países. Sobre este tema en particular tenemos un interés evidente que declarar: con frecuencia se nos pide ser el apoderado, lo que significa que la exposición descrita en este artículo sería la nuestra. Precisamente por eso ponemos la aritmética sobre la mesa primero — la cadena mensual, el requisito del certificado, el costo de reconstruir cualquier período ya transcurrido — y no después de firmar una carta de encargo. Un expediente en el que el cliente entiende el piso de R$ 500 antes de que se devengue es un expediente que no lo devenga.
La comunicación escrita con el despacho es en español; las reuniones por videollamada se hacen en portugués. Usted puede verificar por sí mismo la matrícula del autor en el colegio de abogados brasileño — el método está descrito en contratar a un abogado brasileño desde el exterior.
Cada afirmación que sostiene el texto de arriba nombra la disposición en la que se apoya, y las disposiciones están enlazadas a los textos oficiales — el decreto-ley de 1943, el Reglamento del Impuesto sobre la Renta, la instrucción y la página de preguntas frecuentes de la propia Receita Federal, las dos instrucciones que fijan las fechas de las declaraciones y la lista de súmulas publicada por la Procuraduría de la Hacienda Nacional. Donde la orientación oficial y las reglas vigentes no coinciden, mostramos ambas y dijimos cuál rige. Ese es el criterio con el que también debería juzgarse la próxima página que usted lea sobre este tema.
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene que retener el impuesto sobre el alquiler pagado a un propietario no residente en Brasil?
El apoderado del propietario — la figura que el derecho brasileño llama procurador. El artículo 100, párrafo único, letra a del Decreto-ley nº 5.844/1943 hace responsable del impuesto al apoderado de un residente en el exterior sobre los rendimientos que administra, y la regla pasó al Reglamento del Impuesto sobre la Renta vigente, en el artículo 781, I del RIR/2018. En la práctica eso significa que el DARF se paga bajo el CPF del propio apoderado, no bajo el del propietario ni el del inquilino. No es una formalidad delegable en la inmobiliaria: la inmobiliaria puede operar la cuenta, pero la persona designada en el poder es a quien alcanza la ley.
Si el apoderado no retiene, ¿tiene un problema el inquilino?
Posiblemente. El artículo 103 del mismo Decreto-ley nº 5.844/1943 dice que el impuesto no retenido puede exigirse a “la fuente o el apoderado” — la redacción es disyuntiva, de modo que no confina la exposición al apoderado. El artículo 782 del RIR/2018 está redactado de forma más estrecha, pero el decreto-ley es la norma que está detrás. Para un inquilino persona jurídica con expediente fiscal brasileño esa diferencia no es académica: es la razón por la que una empresa que alquila a un propietario en el exterior debería confirmar que alguien está reteniendo de verdad, en lugar de suponer que la inmobiliaria se ocupa.
¿Cuál es la alícuota y sobre qué importe se calcula?
La alícuota general es del 15% sobre el alquiler pagado a una persona residente en el exterior, según el artículo 763 del RIR/2018. La base no siempre es el alquiler bruto: el artículo 42 del RIR/2018 excluye del rendimiento partidas como el impuesto inmobiliario y las expensas de condominio cuando las soporta el arrendador, y la IN RFB nº 1.500/2014, artículo 31, párrafo 1, condiciona la deducción a que la carga haya recaído sobre el arrendador. Si el inquilino paga el condominio por separado y este nunca llega a ser gasto del arrendador, no hay nada que deducir. Cuando el propietario reside en una jurisdicción de tributación favorecida, la alícuota es del 25%, por el artículo 8 de la Ley nº 9.779/1999.
¿El umbral de tributación favorecida sigue siendo del 20%?
No — y el motivo es fácil de pasar por alto, porque la norma más antigua todavía dice lo contrario. El artículo 8 de la Ley nº 9.779/1999 dice “alícuota máxima inferior al veinte por ciento” en su propia cara, pero lo califica por la definición “a que se refiere el artículo 24 de la Ley nº 9.430/1996” — y el artículo 24 fue reescrito por la Ley nº 14.596/2023, que dice 17%. La definición a la que la norma remite es la operativa, de modo que el umbral vigente hoy es una alícuota máxima del 17%, mientras el texto no modificado del artículo 8 sigue mostrando 20%. La lista publicada por la Receita Federal sigue importando, pero el criterio legal que hay detrás se movió — de modo que una jurisdicción que grava al 18% o al 19% ya no queda alcanzada por el número que la mayoría de las guías sigue citando.
¿Cuándo vence el DARF — a fin de mes o antes?
El mismo día. El artículo 930, I, a del RIR/2018 exige que el impuesto sobre rendimientos pagados a un residente en el exterior se pague en la fecha del hecho generador, y la IN RFB nº 1.500/2014, artículo 31, párrafo 2 — que alcanza a los no residentes por la remisión del artículo 33 — fija ese hecho en la fecha en que paga el inquilino, no en la fecha en que la inmobiliaria transfiere el dinero al propietario. Ahí es donde se rompen estos expedientes: una inmobiliaria que cobra el día 5 y transfiere el 20 ya dejó al apoderado quince días en mora, y la mora corre al 0,33% por día hasta el 20%, por el artículo 61 de la Ley nº 9.430/1996.
¿Basta con pagar el DARF o hay también una declaración mensual?
Hay una declaración mensual, y es del apoderado. Las propias preguntas frecuentes de la Receita Federal sobre la EFD-Reinf, ítem 2.13.9, afirman que la obligación recae en el apoderado de un residente en el exterior, incluso cuando ese apoderado es una persona física. Esta es la mitad del trabajo que más se pierde: el impuesto se paga, la declaración no se presenta, y el expediente parece en regla para todos los implicados hasta que llega la notificación de la multa.
¿Cuánto cuesta una EFD-Reinf presentada fuera de plazo?
El artículo 7 de la IN RFB nº 2.043/2021 fija la multa en 2% por mes sobre los tributos declarados, limitada al 20%, y — la parte que importa aquí — se aplica “aunque los tributos hayan sido pagados íntegramente”, con un mínimo de R$ 500 cuando la declaración no se presentó en plazo (párrafo 2), sin que la instrucción distinga por tipo de sujeto pasivo. Como el mínimo se adhiere a cada declaración mensual omitida, reconstruir dos años de atraso es ese mínimo multiplicado por veinticuatro, a cargo del CPF de quien aceptó ser apoderado. Las reducciones del párrafo 3, por presentar antes de que empiece un procedimiento de oficio, están expresamente sujetas a ese mínimo — por eso adelantarse baja el porcentaje pero no el piso.
¿Adelantarse voluntariamente elimina esa multa?
No. La Súmula CARF nº 49 sostiene que la denuncia espontánea del artículo 138 del Código Tributario Nacional no alcanza la penalidad por presentar una declaración fuera de plazo — y la súmula es vinculante para la administración tributaria. Vale la pena enunciar la distinción con claridad: pagar el impuesto con intereses fuera de plazo es una cosa, y ahí la denuncia espontánea sí ayuda; presentar la declaración fuera de plazo es un incumplimiento distinto, con su propia multa, y la denuncia espontánea no lo alcanza.
La propia orientación publicada por la Receita Federal me dice que declare esto en la Dirf. ¿Debo hacerlo?
No para nada ocurrido a partir de 2025. La Dirf fue descontinuada respecto de los hechos generadores ocurridos desde el 1 de enero de 2025 por la IN RFB nº 2.181/2024, y la EFD-Reinf cubre estos pagos desde el 1 de septiembre de 2023, por la IN RFB nº 2.133/2023. El cuadernillo de Preguntas y Respuestas de la propia Receita Federal para la campaña de 2026 sigue indicando al lector que use la Dirf — en dos respuestas distintas, la 199 y la 208 —, que es como un contribuyente diligente que sigue la orientación oficial termina por no presentar nada.
Este artículo expone el derecho brasileño revisado el 26 de agosto de 2026. Toda disposición citada se reproduce en el original en portugués seguido de la traducción de trabajo del autor; el texto en portugués es la única versión auténtica. Fuentes: Decreto-ley nº 5.844/1943 (artículos 100 y 103), RIR/2018 (Decreto nº 9.580/2018, artículos 42, 763, 781, 782 y 930), IN RFB nº 1.500/2014 (artículos 31 y 33), Ley nº 9.779/1999 (artículo 8), Ley nº 9.430/1996 (artículos 24 y 61), Ley nº 14.596/2023, el Código Tributario Nacional (artículos 123 y 128), IN RFB nº 2.043/2021 (artículo 7), IN RFB nº 2.133/2023, IN RFB nº 2.181/2024, IN RFB nº 2.267/2025, la Súmula CARF nº 49, las preguntas frecuentes de la Receita Federal sobre la EFD-Reinf (versión 2.13.9) y su cuadernillo de Preguntas y Respuestas de la campaña 2026 del impuesto de las personas físicas. Límites declarados de este artículo. Trata del alquiler residencial y comercial pagado a un propietario persona física residente en el exterior bajo el derecho interno brasileño; no cubre el alquiler pagado a una sociedad no residente, las obligaciones informativas propias de las inmobiliarias brasileñas, ni el tratamiento de ese mismo rendimiento en el país de residencia del propietario. Un convenio para evitar la doble imposición vigente entre Brasil y ese país puede alterar el resultado y debe leerse para el caso concreto. El ejemplo numérico de reajuste de base reproduce el ejemplo oficial publicado por la Receita Federal; ilustra el método y no es un cálculo para ningún expediente en particular. Las afirmaciones sobre resultados de búsqueda se refieren exclusivamente a páginas en inglés y reflejan la revisión documentada que el despacho hizo de los principales resultados en inglés sobre este tema en agosto de 2026; no se midió el mercado de búsqueda en español. No se promete resultado alguno (Provimento OAB nº 205/2021). Para analizar su caso concreto, contacte al abogado Luiz Barros — Colegio de Abogados de Brasil, OAB/AL 7.530.
Vea cómo esto se aplica a su caso
El despacho asesora a clientes internacionales con un análisis individual de su situación en Brasil. Todo a distancia: la comunicación escrita es en español y las reuniones se hacen en portugués.
Hablar con Luiz BarrosOAB/AL 7.530 — Atención a distancia, en cualquier país