Comprar imóvel no Brasil morando no exterior: assinatura de longe, financiamento, câmbio, ITBI e residência fiscal

Publicado em 6 de novembro de 2026.

Quem quer comprar imóvel no Brasil morando no exterior costuma me trazer quatro dúvidas: se pode, se precisa viajar para assinar, se algum banco financia e como o dinheiro da entrada atravessa a fronteira. Há uma quinta, que decide a conta: o que guardar da compra para a venda.

Comprar imóvel no Brasil morando no exterior: a resposta direta

Em regra, dá para comprar imóvel no Brasil morando no exterior sem vir ao país: com CPF, escritura por procuração pública ou e-Notariado, ou contrato do financiamento, e registro. O crédito depende do banco; a entrada chega por câmbio. Guarde a prova do custo. Sem declaração de saída não há saída fiscal, e a residência fiscal muda a declaração.

Quem mora fora pode comprar: CPF, escritura e registro

Nas normas que li, não encontrei regra que impeça o brasileiro que mora no exterior de comprar imóvel urbano no Brasil. O que existe é uma lista de exigências que valem para qualquer comprador, more onde morar. A primeira é o CPF. A Instrução Normativa RFB 2.172/2024 diz, no art. 4º, que estão obrigadas à inscrição as pessoas físicas:

II - residentes no Brasil ou no exterior, que:

a) praticarem, no Brasil, operações imobiliárias de quaisquer espécies;

O mesmo inciso, na alínea “d”, alcança quem possui no Brasil bens sujeitos a registro, “incluídos imóveis”. CPF suspenso ou pendente costuma travar a escritura; se for o seu caso, veja como regularizar o CPF.

A segunda exigência é a forma. O Código Civil exige escritura pública para a compra da maior parte dos imóveis, salvo lei em contrário:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Uma lei em contrário é a do financiamento: os atos e contratos da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, “poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública” (art. 38). Na compra financiada com alienação fiduciária, a lei admite esse instrumento no lugar da escritura.

A terceira é o registro. Escritura assinada ainda não faz de você o dono:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Até o registro na matrícula, o imóvel continua no nome do vendedor. Quem compra de longe precisa combinar quem levará o título ao cartório de imóveis. Estrangeiro e imóvel rural têm lei própria e ficam fora deste artigo.

A assinatura de longe: procuração ou e-Notariado

Quando a compra se faz por escritura pública, a procuração para comprar também segue a forma pública: o Código Civil diz que a outorga do mandato “está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado” (art. 657). E precisa de “poderes especiais e expressos” para comprar (Código Civil, art. 661, § 1º). De fora, os caminhos seguros são dois: a procuração lavrada no consulado brasileiro e a procuração pública eletrônica pelo e-Notariado. A procuração feita num notário do país onde você mora só serve se o cartório que vai lavrar a escritura confirmar antes que a aceita, depois de apostila e de tradução. Na compra financiada por instrumento particular, a forma da procuração e a assinatura de quem está fora se confirmam antes com o banco. Os detalhes de cada caminho, poderes e validade estão em procuração do exterior para o Brasil e, do lado de quem vende, em vender imóvel no Brasil morando no exterior.

Também é possível assinar a própria escritura por videoconferência. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento CNJ 149/2023) dá a competência para a escritura eletrônica ao tabelião “da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente” (art. 302) e esclarece que adquirente é, em primeiro lugar, “o comprador” (art. 302, § 3º). Sem comprovação do domicílio da pessoa física, “será observado apenas o local do imóvel” (art. 304, parágrafo único); o que o tabelião aceita como domicílio de quem mora fora se confirma antes. Para a procuração pública eletrônica, a competência é do tabelião “do domicílio do outorgante ou do local do imóvel” (art. 303, parágrafo único).

Financiamento imobiliário para brasileiros que moram no exterior

As regras do crédito imobiliário estão na Lei 4.380/1964 (Sistema Financeiro da Habitação), na Lei 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária) e na Resolução CMN 4.676/2018, alterada pela Resolução CMN 5.255/2025. Li as três procurando regras sobre o domicílio de quem toma o crédito e não encontrei vedação ao brasileiro que mora fora. O que o SFH diz é que suas aplicações têm por objeto, “fundamentalmente a aquisição de casa para residência do adquirente, sua família e seus dependentes” (Lei 4.380/1964, art. 9º); as regras do SFH não se aplicam às operações do SFI (Lei 9.514/1997, art. 39). A garantia mais comum é o próprio imóvel, pela alienação fiduciária, que a lei define assim:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Não haver proibição não quer dizer que haja crédito. A concessão é decisão de cada banco, na análise de crédito: que renda aceita, inclusive a recebida fora, como ela se comprova, que documentos estrangeiros pede e se exige conta no Brasil. Isso não está nas normas acima. Não prometo financiamento e não indico banco; o que faço é conferir o contrato antes da assinatura, inclusive o que acontece se você atrasar uma parcela estando fora.

A entrada vem de fora: o câmbio e a Lei 14.286/2021

O dinheiro que sai da sua conta no exterior para pagar a entrada ou o preço passa por uma operação de câmbio, regida pela Lei 14.286/2021:

Art. 3º As operações no mercado de câmbio podem ser realizadas somente por meio de instituições autorizadas a operar nesse mercado pelo Banco Central do Brasil, na forma do regulamento a ser editado por essa autarquia.

O regulamento é a Resolução BCB 277/2022. O art. 4º diz que a classificação da finalidade da operação de câmbio é responsabilidade do cliente; a tabela de finalidades das operações acima de US$ 50 mil (Anexo IV) tem uma linha de compra e venda de imóveis. E o art. 7º deixa ao banco a decisão sobre o que pedir:

Art. 7º A instituição autorizada a operar no mercado de câmbio pode requisitar ou dispensar, conforme sua avaliação, informações e documentos comprobatórios, considerando a avaliação do cliente e as características da operação.

Quanto à forma da transferência, a Cartilha de Câmbio 2026 do Banco Central explica:

A ordem de pagamento pode ser remetida do exterior para o Brasil em moeda estrangeira ou em reais e é geralmente paga no Brasil em reais.

Na prática, ajuda ter o contrato ou o recibo de sinal em mãos quando o banco pedir, e guardar o comprovante de cada remessa, que mostra de onde veio o dinheiro e quanto você pagou. O imposto da remessa, a origem do dinheiro e o que se declara estão em trazer dinheiro do exterior paga imposto?; a conta em reais de quem mora fora está em conta de não residente no Brasil.

ITBI e registro: o imposto da compra não olha onde você mora

A Constituição dá aos municípios o imposto sobre a “transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis” (art. 156, II). Quem paga é a lei do município que define, como diz o Código Tributário Nacional:

Contribuinte do impôsto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

Em geral, a lei local põe o ITBI no comprador; alíquota, base de cálculo e momento do pagamento se conferem na prefeitura. Nas normas gerais que li, nada muda porque o comprador mora fora. O tabelião consigna na escritura o comprovante do imposto de transmissão (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º), e o registro vem depois, com os emolumentos do cartório de imóveis.

O custo de aquisição: a compra de hoje é a venda de amanhã

O imposto sobre o ganho de capital, quando você vender, incide sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. Esse custo nasce agora. A Lei 7.713/1988 o define assim:

Art. 16. O custo de aquisição dos bens e direitos será o preço ou valor pago, e, na ausência deste, conforme o caso:

Para quem estiver morando fora e já tiver a saída fiscal formalizada no dia da venda, a exigência de prova é dura. A Instrução Normativa SRF 208/2002 diz:

§ 3º O valor de aquisição do bem ou direito para fins do disposto neste artigo deve ser comprovado com documentação hábil e idônea.

E, no parágrafo seguinte, sem prova o custo é zero, o que significa imposto sobre o preço inteiro. O que pode somar ao preço está na Instrução Normativa SRF 84/2001, art. 17, I. Os itens que nascem na compra:

A IN 84 fala em despesas comprovadas e “discriminados na Declaração de Ajuste Anual”, e a pessoa não residente não apresenta essa declaração (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 175). Para ela, a IN 208 manda aplicar as normas do residente (art. 26, caput) e exige a prova por documentação (§ 3º). Na minha leitura: guardar tudo, digitalizado, desde o primeiro recibo. A conta da venda, as isenções e quem retém o imposto estão em vender imóvel no Brasil morando no exterior; se o imóvel for alugado, a renda tem regra própria em imóvel alugado no Brasil com proprietário no exterior.

Residência fiscal: o que muda na declaração do imóvel

Comprar imóvel no Brasil morando no exterior não depende de ser residente ou não residente para a Receita. Mas a sua residência fiscal muda o que acontece depois da compra, e a regra da casa é uma só: sem declaração de saída não há saída fiscal. Para a Receita, a vida fiscal de quem mora fora e nunca fez a declaração continua aberta no Brasil, e valem as regras do residente.

Para o residente, inclusive o que mora fora sem ter formalizado a saída, o imóvel entra na declaração anual de bens e direitos, quando houver obrigação de declarar, pelo valor pago. Quando o contrato é de um ano e a escritura de outro, a Receita manda informar a aquisição no ano do contrato, com “o valor pago até 31 de dezembro” (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 485).

Para quem já tem a saída fiscal formalizada, a Receita é direta:

A pessoa física não residente no Brasil não pode apresentar Declaração de Ajuste Anual - DAA no Brasil.

A prova da compra fica toda nos papéis da tabela acima. Este artigo não ensina a fazer a declaração de saída nem diz em que data alguém deixa de ser residente: isso depende do caso. O conceito está em residência fiscal; quem mora fora há anos sem ter declarado começa em saída fiscal retroativa.

O que circula e está errado

• Mito: Quem mora no exterior não pode financiar imóvel no Brasil. Nas leis do SFH e do SFI e na Resolução CMN 4.676/2018 não encontrei essa vedação; o que existe é a análise de crédito de cada banco, que pode negar ou impor condições.
• Mito: Para comprar imóvel no Brasil, é preciso ser residente fiscal. A obrigação de CPF alcança quem reside “no Brasil ou no exterior” e pratica operação imobiliária (IN RFB 2.172/2024, art. 4º, II, “a”); a residência fiscal muda a declaração e a venda, não o direito de comprar.
• Mito: Com a escritura assinada, o imóvel já é seu. A propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).

Como eu conduzo uma compra de quem mora fora

1. Começo pela situação do cliente na Receita: CPF e declaração de saída feita ou não.
2. Defino a forma da assinatura: escritura por videoconferência, procuração consular ou procuração eletrônica, e confirmo antes com o tabelião ou, no financiamento, com o banco.
3. Leio o contrato de financiamento, quando houver, e confiro a matrícula e as certidões do imóvel e do vendedor.
4. Organizo, desde o primeiro pagamento, a pasta do custo: remessas, escritura, ITBI, corretagem, juros e reformas.

O que não faço é prometer financiamento, prazo ou resultado: o crédito é decisão do banco. Esse trabalho faz parte da minha atuação em saída fiscal. Para investir de outras formas, veja investir no Brasil morando no exterior.

Perguntas frequentes

Como comprar imóvel no Brasil morando no exterior?

Para comprar imóvel no Brasil morando no exterior, você precisa de CPF regular, de um título de compra e do registro dele no cartório de imóveis, que é o que transfere a propriedade. O título é a escritura pública, assinada por procurador com procuração consular ou eletrônica ou por você mesmo, por videoconferência no e-Notariado; na compra financiada com alienação fiduciária, a lei admite instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). O pagamento chega por câmbio.

Brasileiro que mora no exterior consegue financiamento imobiliário no Brasil?

Nas leis do SFH e do SFI e na Resolução CMN 4.676/2018 não encontrei vedação ao brasileiro que mora fora; as aplicações do SFH têm por objeto “fundamentalmente a aquisição de casa para residência do adquirente” (Lei 4.380/1964, art. 9º). A concessão, porém, é decisão de crédito de cada banco, que define se aceita renda recebida no exterior, como ela se comprova e que documentos pede. Sobre um banco específico, a resposta é dele. Não há garantia de crédito.

Não residente fiscal pode comprar imóvel no Brasil?

Sim. A Instrução Normativa RFB 2.172/2024 exige CPF de quem, residente no Brasil ou no exterior, pratica operação imobiliária no Brasil, e as normas que li não condicionam a compra à residência fiscal. O que a residência muda é o que vem depois: a declaração do imóvel e as regras do imposto numa venda futura.

Preciso vir ao Brasil para assinar a escritura?

Em regra, não. Sem viajar, a escritura pode ser assinada por procurador com procuração pública, feita no consulado brasileiro ou pelo e-Notariado, ou por você mesmo, por videoconferência, perante o tabelião que o Código Nacional de Normas indica (art. 302). A procuração precisa de poderes especiais e expressos para comprar e, havendo financiamento, para a alienação fiduciária (Código Civil, art. 661, § 1º). Procuração de notário estrangeiro depende de o cartório aceitá-la. Confirme a opção com o tabelião antes. Na compra financiada por contrato com o banco, a forma de assinar se confirma com o banco.

Como mandar o dinheiro da entrada para o Brasil?

Por uma operação de câmbio numa instituição autorizada pelo Banco Central (Lei 14.286/2021, art. 3º). A classificação da finalidade é responsabilidade do cliente, e o banco pode pedir ou dispensar documentos (Resolução BCB 277/2022, arts. 4º e 7º). Guarde o comprovante de cada remessa: ele ajuda a provar o custo do imóvel.

Quem compra imóvel morando fora paga ITBI?

Sim. Nas normas gerais que li (Constituição, art. 156, II; Código Tributário Nacional, art. 42), nada muda porque o comprador mora fora: o ITBI é municipal, e quem paga é a parte que a lei do município indicar, em geral o comprador. Alíquota, base e prazo se conferem na prefeitura do imóvel. O ITBI pago entra no custo de aquisição.

Preciso declarar o imóvel comprado no Brasil se moro fora?

Depende da sua residência fiscal. Sem declaração de saída não há saída fiscal: quem mora fora e não a fez segue com as regras do residente e, se estiver obrigado à declaração anual, informa o imóvel pelo valor pago. Quem já tem a saída formalizada não pode apresentar a Declaração de Ajuste Anual (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 175); para essa pessoa, a prova do custo fica nos documentos da compra.

Que papéis da compra devo guardar para vender depois?

A escritura ou o contrato registrado, os comprovantes de cada pagamento e de cada remessa, a guia do ITBI, o recibo da corretagem que você pagou, o contrato e os extratos do financiamento, por causa dos juros, e as notas de reformas, com o projeto aprovado pela prefeitura quando a obra não for pequena (Instrução Normativa SRF 84/2001, art. 17, I). Para o não residente, sem prova o custo de aquisição é zero (Instrução Normativa SRF 208/2002, art. 26, §§ 3º e 4º).

Sobre o autor

Dr. Luiz Alberto de Carvalho Barros Filho

OAB/AL 7.530

Advogado dedicado ao direito internacional privado e ao direito tributário internacional, com foco em brasileiros expatriados. Autor publicado no International Law Deskbook 2.0 (The Florida Bar) e articulista do International Law Quarterly, também do The Florida Bar.

Mais sobre minha trajetória

Nota legal. Este artigo é informativo e não substitui consulta jurídica individual. Não há promessa de resultado nem garantia de êxito, e o texto observa o Provimento OAB nº 205/2021. Normas e procedimentos mudam: confira a redação vigente na data do ato. As fontes, capturadas em 4 e 5 de novembro de 2026, estão citadas no texto.